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系列報導1

一場正改變台南古都風貌的大富翁遊戲:熱錢、炒作、土地開發

位於台南永康區大橋重劃區的「聯上康橋」建案,是近幾年來外地建商進駐的案例之一。(攝影/陳曉威)
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台南,這個擁有近400年歷史的古都,因為豐厚的文化底蘊和美食珍饈而被票選為最宜居城市。如今,一場演化正在發生,熱錢炒作正改變過往古都的風貌,建地、鋼筋水泥、高樓成為常見的街邊風景,台南更「榮登」2021年全台房價漲幅最高的城市。是什麼導致了這場演化?

過去3年來,台南正在上演一場房產演化史。

不過演化的進程不是發生在最熱鬧、歷史最悠久的府城地區,而是在舊城區的另一側、過往的農業據點:善化、新市與安定。4公尺長的巨型建案廣告聳立在這些區域的街角和路旁,被鐵皮圍籬包圍的大樓拔地而起,舊有聚落的風貌正逐漸改變。

第一種演化:萬丈高樓平地起

要描繪這股變動,建築物的演變是個開始。

過去數十年來,自有天地的透天別墅向來是台南人購屋的不二選擇。根據內政部每10年調查一次的全國住宅狀況顯示,2015年的台南市住宅中,大樓佔比不到一成,透天厝占比卻高達76.78%,為全台之最。當雙北、桃園、台中、高雄等地的住宅交易已經以大樓為主流時,近兩年,台南市的房市交易依然是透天佔了近半數以上

分析這樣需求的由來,從房地產記者起家、後創立房市媒體近20年的《住宅週報》社長陸敬民指出,這是因為過往台南的土地成本取得不高,建案很少在預售階段就賣完,台南也不像其他城市已經歷過房地產熱潮的洗禮,透天較能符合當地人的生活特性,悠閒又希望保有自己的空間。

獨愛透天這項維持數十年的習慣,也符合台南當地的人口狀況。據政府統計資料,該市的人口密度為849.61人/平方公里,為六都之末,屬於發展程度良好、也不會太擁擠的城市,且該項數字還在連年下降中。

但2019年起,高樓和華廈開始進入台南人的眼簾。

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台南善化區,已出現過去罕見的高樓層、飯店式管理的高單價建案工地。(攝影/陳曉威)
台南善化區,已出現過去罕見的高樓層、飯店式管理的高單價建案工地。(攝影/陳曉威)

在舊日平地原住民西拉雅族所在的善化區,改變的痕跡清晰可見。對照整個台南的發展,該處向來是以種植胡麻、蕃藷和蔗糖等農業為主的聚落,4層樓以下的平房是居所常態。直至3年前,水泥、沙石和鋼筋被送入善化鬧區,兩棟以赤色鋼筋包裹的鋼骨大樓迅速抽高,比照市區高級住宅、26層樓高的制震質感輕豪宅成為一舉突破當地天際線的地景指標。

車行向南,不到10分鐘的車程便可駛入「LM特區
該區在台鐵沙崙線以東、台1線大道以西、目加溜灣大道以南、西拉雅大道以北的範圍內,之所以被稱之為「LM」特區,主要是因為當初在規劃台南科學園區的發展腹地時,是以英文字A到Z來命名各別區域,而這塊L區、M區就是劃定為居民的生活住宅區。
」,該處也是善化區蓮潭里的所在。這個里因規劃大量公園綠地、棋盤式街道和3層樓透天住宅,吸引大量台積電員工入住而有「台積村」之稱;更因住民多為科技業新貴,個人綜合所得「中位數」在2017年時達168.7萬元,富有程度排名全國第6而聞名全台。

10多年前,蘇柏𤧟一家遷入蓮潭里。他們是1995年「南部科學工業園區」設立後隨產業進駐所帶來的前幾批人口紅利族群,和相同背景、年齡的家庭一同構築成一個年輕社區。儘管當地開發得早,但生活機能一直到近期才陸續跟上。她指出,像今年社區才傳出要有第一家全聯超市進駐,周遭咖啡店和餐廳也是近期才有比較多選擇,這些都是2、3年內發生的改變。

另一項大的變化,是房市演化在眼前展開。

「以前在善化是沒有公寓跟大樓的,我們都是住透天居多。開始蓋大樓時我們還很訝異,原來這邊已經需要華廈和大樓了,現在就連更偏遠的東勢寮都在蓋房子,愈蓋愈高,」蘇柏𤧟詫異地說道。
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蘇柏𤧟一家人是1995年「南部科學工業園區」設立後隨產業進駐「LM特區」的前幾批住戶。(攝影/陳曉威)
蘇柏𤧟一家人是1995年「南部科學工業園區」設立後隨產業進駐「LM特區」的前幾批住戶。(攝影/陳曉威)
根據台南市不動產開發商業同業公會統計,蘇柏𤧟一家所在的善化,在2018年大樓/公寓申報開工
在此分類中,建案類別分為大樓/公寓和透天住宅兩大類,其中大樓/公寓類別也包含新型的4樓電梯公寓和6樓華廈等型態。
工戶數為161戶。2019年這個數字暴增到536戶,漲勢一直維持至今,鄰近的新市、安定、永康,和靠近台南高鐵的歸仁也呈現同樣的新開案量,凸顯台南各地新大樓正如火如荼地興建。

為了理解地景的迅速改變,陸敬民在2019年將《住宅週報》辦公室從房市火燙的新竹搬至台南。頻繁在各個建案之間走訪,他發覺到台南房市從過往的透天住宅掛帥進化到5樓電梯公寓、6樓華廈,再到10多層樓高的大樓,這樣演化的歷程在其他都市是花費數十年才完成,但台南幾乎是一夕之間翻轉。

第二種演化:難以追趕的房價

為什麼演化來得又快又急?陸敬民認為「房價飆升」是主因。

以內政部住宅價格指數來看,過去3年,台南漲幅20.2%,高居六都之首。如果再以房價平台「屋比房屋」分析內政部實價登錄資料,可以發現2018年第4季到2021年第4季,台南住宅的平均單價從每坪15.03萬元上漲到每坪20萬元,漲幅高達33.07%,同樣是六都之冠。

另外,在台南房市最熱門的善化地區,社區大樓也從每坪約15萬元上漲至30萬元,過去3年漲幅竟達一倍(註)
根據內政部不動產交易實價查詢服務網,以台南善化西拉雅大道上的南科名門大樓為例。

面對2成以上的房價漲幅,陸敬民認為,這使得傳統透天厝的價格不再是一般年輕人可以負擔,而坪數低、總價低的華廈和大樓自然成為購屋首選。他也解釋,為滿足這種需求,同樣一塊地,建商自然會選擇把透天別墅改成電梯公寓或華廈,不然就是另外找地興建大樓來滿足都會區的居住習慣,因為戶數多可以滾出更多收益──像是台南老牌的在地建商鄉景建設,就是從農舍透天轉型成功的例子,近年來推出非常多華廈建案。

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《住宅週報》社長陸敬民認為,台南房市的翻轉有如一場近代演化史。(攝影/陳曉威)
《住宅週報》社長陸敬民認為,台南房市的翻轉有如一場近代演化史。(攝影/陳曉威)

早在2018年時,鄉景建設總經理吳聖霖就曾預告,未來幾年低公設比的電梯公寓、華廈會是市場趨勢,因此將規劃公設比約21%的5樓電梯公寓產品,讓室內使用坪數放大,同時不開挖地下室縮短施工期、降低營建成本,以此為基礎提供年輕購屋者低總價的實用型產品。

在實際走訪的過程裡,我們發現儘管這些建案幾乎藏身在密集的產業道路和廢棄的磚造平房之間,需要花點時間才能找到,但低總價的優勢確實吸引不少南科住客,讓這些物件開賣不到一個月就銷售一空。

《報導者》接觸的一名年輕投資客,從2019年起,就在台南一次大量購置多戶大樓和華廈作為炒作籌碼。搶在預售開賣前,他會開揪炒房團團購,將物件一次掃光,再以每戶加價70~100萬元的價格脫手轉賣,接著把獲利投入其他物件的買賣,靠著炒作牟利、也進一步為台南房市的熱度添柴加薪。

2019年,投資客入場炒作;同一個年度,善化、新市等地的大樓開工數也跟著飆高。2019年看似是一切變化的分水嶺,當時究竟發生了什麼事觸動台南房市的演化開關?

2019請回答:土地、熱錢與建設

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位於「永康砲校第一期」內、台南市立圖書館總館旁的新落成與正在興建中的大型建案。(攝影/陳曉威)
位於「永康砲校第一期」內、台南市立圖書館總館旁的新落成與正在興建中的大型建案。(攝影/陳曉威)

3年前,一起破紀錄的開發區土地聯合標售案或許可以提供部分解答。2019年6月,台南市府以底價94億元標售5個開發區、18筆土地,吸引包括台中豐邑、台北寶佳二大建商跨地域前來搶標,最終以109億元成功招標,溢價率達16%,創下台南土地標售總價的歷史新高。

在這筆創下百億決標的案件中,最受關注的便是2019年由東區老舊眷村重劃的平實營區土地標售案。根據台南市地政局指出,平實營區重劃後,分為住宅及商業區,該次標售的商業區底標為85.6萬元/坪;激烈競爭下,最終約3,657坪的商業區土地由台中豐邑建設擊敗皇龍、國泰與興富發等公司,以每坪98.8萬元得標。

同一時間的標售案中,另一處位於永康砲校第一期、總計11,947坪的3筆土地,也由北部建商寶佳機構旗下合聯公司以56.6億元標下,平均單坪得標價約為47萬元,刷新區域地價紀錄。

對於這起標售案造成的影響,民進黨籍台南市議員蔡旺詮在2021年質詢市府時提到,與平實營區相近的虎尾寮地區,地價是每坪40萬元,而標售案中幾處土地得標價卻遠遠高過於此,他質疑台南市府是在帶頭哄抬地價。

「這幾年,挾著雄厚資金的外來財團業者,兩、三家聯合起來,互相拉抬,高價標下土地,把在地優良建商擠出去。土地標下後,迅速推出建案,不斷創下台南房價新高。」
蔡旺詮觀察,連續10年全台推案量第一大的建商寶佳集團(PJ Asset Management Group)在2018年標得平實營區住宅區土地後,後續推出的預售屋案,賣價一坪40萬起跳,是一般年輕人負擔不起的價格
根據目前實價登錄顯示,預計在2026年交屋的「世界・巨星」成交價最高已達50.97萬元/坪,刷新台南房價歷史新高。
。他認為,市府應回頭檢討標售價格的制定,並釋出部分土地作為社會住宅等公共用途,而非全部拿來標售獲利,培養另一頭巨獸。
面對炒地的質疑,時任地政局長陳淑美說明,平實營區重劃後分為住宅區與商業區,兩處的容積率
不同土地分區使用方式不同,如住宅用地供住宅使用,商業用地則可興建旅館、商場等建築。其中,平實營區住宅區是住五用地,建蔽率60%容積率210%;平實營區商業區是商業用地,建蔽率60%容積率380%。相較於此,虎尾寮是住二用地,建蔽率50%容積率160%。
皆高過鄰近的虎尾寮,因此市府的底標(住宅區43.6萬/坪,商業區85.6萬/坪)並未高於市場行情;至於後續脫標價格上漲,陳淑美也強調是因為對面南紡購物中心開發完成,商效活絡讓地價自然上漲,是市場自由競價的結果。

不只是土地標售價刷新歷史,後續建案也跟著水漲船高。陸敬民分析:

「2019年土地標售破百億這件事,我認為可以作為一個開端,從那時候起台南房價就開始蠢蠢欲動,因為外來勢力來了。」

王者南征帶來的質變:預售屋銷售生態洗牌

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在知名代銷公司的接待中心中,除了精緻裝潢與庭園造景外,還有精心設計的座位、動線設計和針對區域未來發展潛力的詳細說明。(攝影/陳曉威)
在知名代銷公司的接待中心中,除了精緻裝潢與庭園造景外,還有精心設計的座位、動線設計和針對區域未來發展潛力的詳細說明。(攝影/陳曉威)

2019年以來,豐邑、興富發、遠雄、國泰、寶佳⋯⋯這些名聲顯赫的建設公司,名字一個個出現在台南土地的標售案中。當年被議員稱為「巨獸」的寶佳集團,也由旗下昕暉建設分別在台南東區、永康區和安平區推出新建案,高雄建商聯上實業也北上永康區推案,一時之間台南各區預售屋林立,千帆競發。

有人蓋房子,就需要有人來賣房子。上述新建案的企劃銷售任務,皆由連續13年蟬聯代銷王座的海悅廣告承接
分別為永康區的聯上康橋、昕願景;安平區的昕都心;東區的昕世界。
。根據其自身統計,2020年海悅在南台灣接案總金額就超過500億元,範圍包括台南永康、安南、歸仁等,近兩年也陸續前進善化、北區、仁德等地,在2021年創下全台總接案量1,827.7億元的成績
穩居北部建商龍頭的寶佳集團和代銷王者海悅廣告紛紛南下,對台南在地業者和銷售模式造成巨大衝擊。一名在台南工作10多年的代銷小姐私下表示,外來業者砸錢搶地、搶人,用流程化的銷售手法賣房子,賣得又快、價格又好,沒辦法跟上的建商和代銷就只能被趕往溪北
以曾文溪做為分界,溪北包括新營區、鹽水區、柳營區、後壁區、白河區、東山區、佳里區、學甲區、北門區、將軍區、七股區、西港區、麻豆區、官田區、六甲區、大內區、下營區,幾為台南發展較遲緩的區域。
去,很難跟他們正面衝突。

對眼前這股改變,陸敬民形容道:

「2019年寶佳集團為首的外地勢力大舉來到台南,加上海悅,對台南房市的影響是量變產生質變,將整個台南房價拉抬到新高度。」

針對其中的差異,陸敬民解釋,過去在台南,從預售賣到成屋花1、2年時間很正常;但海悅帶來的是中北部慣用的銷售手法,像是看房要走純預約制,固定的接待中心動線規劃,還有遍及北、中、南的已購客資料庫,這使得北部的投資風潮跟著大舉而至,幾百戶預售屋不到一個月完銷還刷新歷史價格,徹底改變當地的作風。

我們走進海悅的銷售現場。從停車場警衛開始,便被告誡「沒有預約不能參觀」,與在地代銷的熱情態度有著不小對比。幾度來回後得以進到接待中心,映入眼簾的挑高大廳、奢華造景與現泡冰咖啡令人印象深刻,接待中心、櫃臺與逐桌分隔的介紹流程也讓人感覺備受重視。過程中,銷售顧問會結合3D軟體與精美圖卡詳細說明環境、價錢與周遭區域的發展可能,用數字建構一副可期的願景,整體流程順暢而快速。

而在另一處建案、現場擺設大量展示家具的傳統展示間裡,稍有年紀的代銷人員則在展示房間內,盛情向我們介紹建案的樓層、車位大小與格局。對方一手按著計算機一手替我們在圖面上做記號,還順帶聊起婚姻、人生觀與台南美食,與標準化的流程是截然不同的感受。

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台南在地建商自產自銷的接待中心內,仍使用傳統式的房產物件介紹與交涉方式。(攝影/陳曉威)
台南在地建商自產自銷的接待中心內,仍使用傳統式的房產物件介紹與交涉方式。(攝影/陳曉威)
外來勢力入侵除了打亂在地業者的布局,也將既有的土地籌碼重新洗牌。其中,狹著巨大優勢南下的海悅集團
根據其網站介紹,海悅以廣告起家。公司自1996年成立,源自於建設公司的業務部門,專門提供開發業者土地規畫、建築設計、平面規畫、公共空間、庭園景觀、藝術品味規劃等服務,銷售則是主要任務,曾連續12年榮登全國十大代銷之首。
2013年,海悅成立「海悅國際開發股份有限公司」。定位為房地產全方位專業公司,除原有代銷業務外,也參與土地開發、投資興建等業務。
從2020年便開始購地,根據實價登錄交易資訊,媒體已披露海悅在台南新市、安南、中西區購入多筆土地,總計已花費近80億。其中,在2020年9月,以4.8億元購入的「台南市新市區新北段10地號」也在今年2月與永豐銀行完成13.38億元的開發聯貸案,準備在這個緊鄰南部科學園區的區段蓋起住宅大樓。

從代銷轉作建商,海悅在巨獸轉型的過程裡,為何如此看好台南房市?

老牌的不動產仲介及顧問公司瑞普萊坊(REPro Knight Frank)市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,遠因是中美貿易戰後拉抬的製造業回流,近因則是台積電帶來產業鏈的強烈需求。他進一步解釋,2018年中美貿易戰引發供應鏈重組,政府順勢推出「投資台灣三大方案」以利息補貼政策作為誘因,吸引台商回台作中長期的經營。熱錢回流後第一波,是流入對廠辦的需求,卻也帶動整個台灣對於房地產市場起飛的預期心態。

再來,則是中美貿易戰後續的全球晶片危機,使得掌握先進製程的台積電角色變得格外重要,也不斷投資蓋新廠。黃舒衛提到,「光2020年,5月到8月,台積電就買了100億元的廠房在南科,加上背後搭配的上下游廠商,需求的量就變得非常大。」他如此形容近年的演變。

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對於台南房市的變化,瑞普萊坊(REPro Knight Frank)市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,市場像是打了興奮劑。(攝影/陳曉威)
對於台南房市的變化,瑞普萊坊(REPro Knight Frank)市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,市場像是打了興奮劑。(攝影/陳曉威)

台積效應的影響,可反映在台南市政府近日公布的招商成果上。根據市府資料,自2019年1月1日至2021年12月31日止,台南共湧入約1.8兆投資額,創造超過3萬個工作機會。廠商大舉進駐,員工需要住處,住宅需求因此跟著大增。

黃舒衛指出,過去中南部都是先建後售,鮮少預售屋,在台積電規劃先進製程要在3、5年內投產下,資金和人力迅速流入;在市場沒有住宅現貨的情況下,變成建商拼命蓋預售屋作為期貨供應給市場。他解釋:

「預售屋墊價速度快,因為那些不是真金白銀;加上中南部房價低,預售屋要負擔的頭期款少、貸款容易,等於給了投資客大開槓桿的機會。」

數據可以回應這種變化。依據永慶房屋統計預售屋實價登錄資料顯示,2019年全台預售屋交易為3.9萬件、2020年為6.9萬件,至2021年已達9.4萬件,與前一年相比,增長近35%。

或許是嗅到機會,去年(2021)12月8日台南市仁德區一處預售屋開賣前,現場就出現近30位民眾漏夜排隊,等到上午10時正式開賣時,接待中心更一次湧進上百人,搶房狀況陸續登上各大媒體。

該事件引發台南市府關注,隨即派員前往稽查,但查無不法。只是隔日,內政部隨即通過《平均地權條例》修法草案,祭出五大打炒房措施,包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。

《平均地權條例》修法未竟,學者:笨蛋才不炒房

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看準投資新市區的建案穩賺不賠,地方建商的預售屋一推出即告售罄。圖為示意,非當事人。(攝影/陳曉威)
看準投資新市區的建案穩賺不賠,地方建商的預售屋一推出即告售罄。圖為示意,非當事人。(攝影/陳曉威)

今年4月,行政院拍板通過《平均地權條例》修法草案,本來預期在5月底前立法院會三讀通過;但外界的期待並未實現,接下來最快要到9月才會排入立院議程,通過時程更是難以預測。

《報導者》在修法排審前的5月中來到台南,看到原本預計應該風聲鶴唳的市場卻是一片榮景。投資客小姜(化名)是這麼說的:「修法不會過,那我就繼續買、繼續炒。」翻開房市討論群組的訊息,對於新建案買賣的討論熱度依然不減,恐慌只留在去年12月、內政部釋出打房政策的時候。

當我們走進台南一處接待中心時,更聽到當地代銷建議我們拿出50萬頭期款來投資一戶華廈小宅,「因為修法難過、穩賺不賠。」

對照台南市府公布的第一季不動產交易統計,跟前一年相較,土地移轉從14,970筆上升到16,047筆,建物買賣移轉則從5,525棟上升至6,091棟,年增率10.24%。儘管市府說明數字與幾個月前相比出現量縮,但也表明永康區、安南區、東區561棟、安平區與善化區等重點區域仍穩定成長,第一季不動產仍「交易熟絡」。

持續在市場間走動,陸敬民也指出他在台南看到的狀況,仍舊是建商買地、蓋房、開賣,接著封盤
房市裡頭的「封盤」手法,通常是建商鎖住價格讓買方買不到,在預期未來房價會更高之下,避免短期內價格太低賣太便宜。
休息,坐等價格不斷往上拉再把房源釋出,並不是買氣低落。他表示,從價格來看,台南東區正往五字頭邁進,北區坐四望五,就連善化華廈開價都是一坪37萬元,還怕賣太快。至於台南房市是否出現反轉跡象?「我聞到、我看到、我嗅到的,沒有,」他強調。

走訪台南的過程裡,我們看到大樓、華廈以飛快的速度成長,價格也跟著水漲船高,鮮豔的廣告文案以南科新貴、主管的家、投資未來等標語為主打。但身為科技業員工、居住在個人綜合所得中位數全台前十的台積村,蘇柏𤧟卻告訴我們,他們想往環境、機能更便利的台南市搬遷的打算,已經因為價格飛漲而變得遙不可及了。

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即使身為收入頗豐的科技業員工,面對環境、機能更便利的台南市區劇烈增長的房價,蘇柏𤧟一家也只能保持觀望。(攝影/陳曉威)
即使身為收入頗豐的科技業員工,面對環境、機能更便利的台南市區劇烈增長的房價,蘇柏𤧟一家也只能保持觀望。(攝影/陳曉威)

當修法仍在未定之天、預售屋換約炒作依舊橫行,前台北市副市長、前政治大學地政學系教授張金鶚強調,現在台灣的狀況是大部分人都是輸家,因為佔台灣總戶數60%的一殼蝸牛換不起房子、20%的無殼蝸牛買不起房子,只有20%人是既得利益者,剩下8成都是受害者。

在政府不去積極面對炒作的狀況下,張金鶚指出,其帶來的後果是經濟衰退、貧富差距加大、家庭結構傾斜、同時讓弱勢負擔不起租屋;當住宅成為賺錢的工具,整個社會就只剩下追逐炒作帶來的短期利益,而不斷朝泡沫化前進。

「這個結果是我們能負擔得起的嗎?當台灣變成炒房之島,不炒房就是笨蛋。」他說。

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