The Reporter Logo
深度 × 開放 × 非營利
The Reporter Logo
深度 × 開放 × 非營利

系列報導2

打炒房草案卡立院,一線投資客從驚慌到驚喜的告白:重上賭桌繼續賺!

3年來靠著炒房,30歲不到的小姜(化名)累積千萬資產。他坦言,不會受炒房負面觀感影響。(攝影/陳曉威)
文字大小
分享
加入書籤

要在台灣買一間房到底有多難?根據內政部統計,全國住宅價格指數從10年前統計至今不斷上揚,2021年創下8.62%的漲幅,刷新歷史紀錄。為了遏止炒作帶動的房價上漲,今年4月,行政院通過《平均地權條例》草案修正,希望透過禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、建立檢舉獎金制度等手段來嚴懲炒作。但是,該項法案並未如預期在立法院上半會期通過,打炒房底線的延後給了投資客們一個大禮。

《報導者》接觸到一位年輕投資客,在害怕被查稅的前提下,他以化名告訴我們:「修法不過,那我就繼續買、繼續賺。」

4月上旬的一個平日午後,29歲的小姜(化名)趿著拖鞋、慢條斯理地晃到空蕩的咖啡店裡,在尋常上班族趕著與工作拉鋸的時刻,悠閒地享用桌上的咖啡和三明治。雖然有些公司雜務要處理,但小姜並不怎麼擔心,他一邊拉開食物包裝,一邊滑開手機螢幕,一頭栽進一場新的線上競技遊戲裡。不受工作拘束,也與經濟壓力絕緣,是因為他在另一場現實的競賽中獲利豐厚,今年前4個月累計的投資報酬超過300萬元。如果以他的正職月薪4萬元來換算,要工作6年半才賺得到。

那場讓他豐收的競賽是以房地產買賣構築的。準確地來說,小姜是一名投資客,手段是炒房。過去3年,他跟著台積電設廠腳步,足跡從新竹一路延伸至台南,狩獵一間又一間的房產,最多同時擁有16間房。他置產、抬價、轉賣賺取高額價差,透過快速頻繁交易,從毫無積蓄到累積成近千萬資本,一買一賣的快感讓他賺到自信,更進一步養大他的胃口。

「房子就像百貨公司櫥窗裡的名牌包包,架上的價格是兩萬,有人拿一模一樣的東西來只賣一萬,過個手就是一萬元利潤,穩賺的錢你賺不賺?」小姜如此形容房產投資的邏輯。對投資房地產來說,他比喻的「兩萬」是建商在賣的市價,但小姜總有辦法取得低於市價物件,來做他口中「穩賺不賠」的生意。

2018年第一站:竹科周遭重劃區

Fill 1
新竹重劃區房地產因鄰近科學園區而交易活絡。圖為湖口火車站前高掛的建案廣告(非文內當事人)。(攝影/陳曉威)
新竹重劃區房地產因鄰近科學園區而交易活絡。圖為湖口火車站前高掛的建案廣告(非文內當事人)。(攝影/陳曉威)

2018年,他將首要目標瞄準新竹縣的重劃區──那裡距離新竹科學園區僅兩個交流道遠,價格又比竹北地區親民。在中美貿易戰後帶動台商回流後,小姜便篤定當地潛力極佳,在跟家裡商借100萬元起家後,正式邁開房產投資的第一步。

「我一開始先從新竹買,會知道百分之百可以投資,是因為一樣的東西,旁邊賣570萬,這邊比較晚蓋才賣530萬,可是點比較好,同建築師不同建商,只有建材稍微不同。」

他買下第一個標的是一棟5樓華廈建案。預售屋開案價格530萬元,直到新屋落成時,價格已經上漲至570萬元,他隨即脫手。用一年時間賺到40萬元價差,對一般投資客來說並不是太亮眼的成績,但首戰告捷已經讓小姜信心大增,他相信房地產投資大有可為。

2019年轉向:護國神山山腳下的淘金浪潮

憑藉第一次成功經驗,小姜很快把觸角伸向台南。他相信那裡有一座亮澄澄的金礦正等著他。「我原本鎖定竹北,但後來碰到問題:資金需求比較高,很多建商不准換約,像我們這種小資族,不能換約
預售屋的讓渡和換約:
根據惠誠地政士事務所解釋,當買方與建商簽訂預售屋的買賣契約後,若要將預售屋轉讓給別人時,由於此時買賣的並不是一個實體的「商品」,而是一個這間預售屋登記的「權利」。所以這時候買方和賣方要簽的契約書實際上是一份「權利讓渡書」,由新的買方承接這個將來的產權,建商在完工後就會將這間房子的產權登記過戶給新的買方。
而由於買賣雙方簽署的讓渡書效力只存在於買賣雙方之間,故買賣雙方在簽完讓渡書後仍需一同到建設公司完成「換約」的手續,完成建商那邊的程序之後,建商才有個將來要將房子的產權過戶給新買方的依據。
是很有困難的。」於是他轉而設定下一波「炒房」條件:總價低、可以換約,漲幅不輸竹北。

在仲介的推薦下,小姜帶著資金進軍台南。他發現台南科學園區的擴廠計畫──台積電20年量產的5奈米廠、22年量產的3奈米廠──就是這座金礦。時任台南市經發局長殷世熙的一席保證更讓他記憶猶新:「台積電5奈米廠廠房興建速度相當快,希望竣工後為台南提供更多、更好的就業機會,讓年輕人不必再『北漂』討生活。」小姜直言:

「最重要的是剛需(剛性需求),需求愈大的地方,房價最容易往上飆。為什麼全台最會漲的是竹北跟台南?因為他們有台積電,有大量的工作跟高薪資者。即便房市要下滑,他們還是有一定需求,有最大的支撐。」

小姜實地下台南訪查後發現:「那邊(南科)就覺得很像還沒發展起來的竹北。南科瘋狂擴廠,跟著台積電買就是送分題。」

隨著擴廠工程如火如荼地進行,台南科學園區的從業人數的確在近兩年內出現明顯增長。據南科園區統計,2019年12月的員工數為76,981人,隔年同期上升至80,021人,至今總體員工人數則逼近9萬大關。

這些未來的科技新貴雖然不必再遠離家鄉工作,卻也成為投資客們虎視眈眈的對象。

Fill 1
位於南科園區的台積電廠辦大樓之一。(攝影/陳曉威)
位於南科園區的台積電廠辦大樓之一。(攝影/陳曉威)

即便護國神山的確帶來一波淘金熱潮,但當地早已擠滿既有的投資者。小姜這樣一個資金不足、經驗不夠的外地菜鳥根本難以跨入台南房市的窄門裡。許多熱門建案開賣時火速銷售一空,或甚至在開賣前就完銷,沒有任何他可以搶進的機會。

也因此,初期投資小姜只能從一、二線投資客轉手售出的物件開始。但在物件選擇上,小姜奉行「剛性需求」原則:800萬元低總價、鄰近南科15分鐘以內、中高樓層兩房,並以「預售屋換約」為主。就這樣,他沿著科學園區周遭開始狩獵。

「一間房子操作盡量在800萬以下,價格是最漂亮的,因為一般人薪資3萬多塊買得起的。」小姜也進一步解釋,預售屋屋況比成屋好,而且投資預售屋的本金需求較少,加上賣屋時不用帶看房省去很多麻煩,只要選在需求大的地點,自然有漲價空間。

加入建案買賣群組,見識預售屋快速炒作輪迴

至於買來的預售屋合約要如何轉售?在台南房仲推薦下,小姜加入為數眾多的建案買賣群組。這些群組裡頭交易訊息熱絡,不少投資客或房仲每幾天就會丟出新的物件來賣,待合約讓渡給新一輪的投資客後,接手的投資客又會把物件再度加價上架,形成快速過手的預售屋炒作輪迴。

在台南開業近20年的一名在地建商就觀察到,這種輪迴從2021年開始大量發生,他們旗下約莫30坪、總價5、600萬元的建案會在1、2個月內被換約轉手3~4次,每次的加價從幾十萬元到百萬元不等,房價因此愈墊愈高。

面對預售屋漲幅來勢洶洶,有20年以上房地產經歷的瑞普萊坊(REPro Knight Frank)市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出:「兩年前跟人家說去台南買房子誰要?這次房市多頭跟過去幾十年的趨勢不一樣,因為就連台南、高雄等低基期、產業外流、人口衰退的城市,房市也像突然打了興奮劑一樣。」

受惠於狂熱的房市,小姜在台南的第一筆投資、花費120萬元在台南市永康區購置的新大樓預售屋,也在半年左右順利出清。這次他淨賺73萬元,投資報酬率更勝以往。

「這個案子讓我很有感覺,像我們這種投資客有房地產知識跟概念,就會知道哪個區域會漲,即便今天政府打炒房打很兇,但就是有人需要房子。」他說。

拜師「中人」、合作代銷再揪團購:走入一線炒房客的終南捷徑

Fill 1
台南各地皆可看見主打南科客群的建案廣告,但房市火熱卻讓一般住客難以在第一時間入手。(攝影/陳曉威)
台南各地皆可看見主打南科客群的建案廣告,但房市火熱卻讓一般住客難以在第一時間入手。(攝影/陳曉威)
「投資客有分等級,第一階的可以買到最新鮮的貨,那種一開案就完銷的;他們再把貨倒給第二階的投資客,或是賣給自住客。⋯⋯我給代銷每戶10萬元的回饋,一次可揪團買20間⋯⋯,現在我是第一階投資客。」
從新竹至台南兩戰皆捷,也嘗到預售屋換約炒作的甜頭後,小姜愈來愈不滿足於接收其他投資客的二手物件。他嫌棄一間一間買賣的賺錢速度太慢,既然要徹底打入台南市場,就要成為可以取得第一手物件的一線投資客。於是他準備好紅包向當地的「中人
通常指沒有不動產經紀人執照、也不屬於任何仲介公司的中間人,也有「牽猴仔」之稱。
」拜師,用錢敲開緊閉的門縫。

在多方牽線下,一位台南當地的「中人」成為小姜的導師。中人會不斷地將口袋中高潛力的預售屋物件丟給小姜,更帶他參與團購、與代銷業者接觸,讓小姜有機會領先其他投資客,在建案正式開始銷售之前,用最便宜的價格買到交通最方便、樓層視野最好、環境最清幽的新鮮案子。代價則是每間房數萬元不等的紅包。

即使知道中人沒有「不動產經紀人執照」、也不是合法業者,是遊走在法律邊緣的房地產掮客,小姜也不在乎。因為賺的錢倍數增長,資金池愈來愈大,他的買房操作從1間變2間,2間變4間,4間變8間,6間變16間,收益也複利增長。小姜說,去年房市火熱時,短時間內買賣10多間預售屋是常態,他手上也一直維持9間左右的存貨放在房產平台和群組內等著出清。

將他持有過的房產在Google地圖上一一標記,便可發現小小的綠旗幾乎將南科團團包圍,地點從北邊的善化、新市,南邊的永康到西邊的安定、安南都有他投資過的足跡。

為了進一步擴大實力,小姜還以每戶3至10萬元不等作為回饋,拉攏認識的代銷一同建立「買房產業鏈」。

這條產線是如此運作的:在建商準備蓋房子之前,代銷會將地點、房型等基本資訊告知有能力購買的潛在顧客,再由中人拉攏旗下的多位投資客成團,集合數百萬元資金嚴陣以待。等到案子準備開賣前,成團的投資客們就會一口氣掃貨,造成開案即完銷的現象。

「如果你是代銷人員,當物件很熱一堆人想買,預約就2、300人,物件才10幾間,那你要賣給誰?不是你的好朋友,就是有人拿錢出來說請你賣給他,」小姜說明代銷與揪團投資客的共生關係,「而且代銷一間一間賣才抽幾千塊,可是他賣給投資客一間可以賺5萬、10萬,加上投資客會組團,代銷一定會想要賣給一次可以包下一整批的人。」

Fill 1
預售屋炒作模式中,不少交易早在建案開賣前,就已經由投資客、代銷與中人之間的合作敲定。圖為建案接待中心內的成屋模型,與本文內容無關。(攝影/陳曉威)
預售屋炒作模式中,不少交易早在建案開賣前,就已經由投資客、代銷與中人之間的合作敲定。圖為建案接待中心內的成屋模型,與本文內容無關。(攝影/陳曉威)

過去兩年來,小姜所號召的投資客團已經可以一次吃下20~30戶的數量,量體雖不大,但也足以與建商和代銷進行談判,拿下較優惠的價格作為未來抬價的基礎。小姜詳細地解釋:

「要看房的人要排隊、要預約,也很常走進接待中心對方就說賣完了。明明才剛開始賣,為什麼?就是因為有這種產業鏈,建商和代銷是工廠,投資客是經銷商,房子蓋好我們全部拿去分,倒貨給下游第二線的投資客,他們再拿到市面上去賣。現在我們都是這種供貨模式。」

一層墊一層,自住客買不起的大富翁遊戲

為了確保物件轉手可以賣掉,除了鎖定有剛性需求的區域外,小姜會用低於市價(建商接待中心公布價格)的行情出售:「我買是超低於行情,賣也是低於行情。可能買的時候是市價7折,賣是85折。」他剖析,除非有利差,不然自住客幹嘛跟討人厭的投資客買房子?

壟斷預售屋的供給再低買高賣,十分符合投資的精髓,也讓投資客們成為市場贏家。但節節上升的價格與房源匱乏的恐懼,卻讓真正有自住需求的民眾讓嚇得頻頻卻步。

34歲的王小姐和男友原本是在竹科工作,後被調動至南科支援,兩人都是高薪的科技業員工,本考慮在台南一同置產,在今年打消了念頭。她說,這兩年台積電帶動價格真的漲太多,現在台南已經出現一坪4字頭的建案,房價高到不敢買,只有投資客才敢出手。

這些價格墊高的過程裡,幾乎每一層都有投資客的存在。小姜就指出,先前他曾一次買4間預售屋,光紅包就花費50萬元;為了把成本賺回來,一間他會加價60~70萬元不等來出售:

「所以通常賣一間我就賺回來了。為了降低成本,集體買房又不違法,要說哄抬也很難檢舉,因為我們只是把房子買下來,建案定價是建商定的,漲價也是他們決定。我們只是體現團結的力量。」

修法斷線之後?「籌碼買回來、重新上賭桌」

Fill 1
得知打炒房草案修法延後,投資客小姜(化名)一掃猶豫,立刻準備重新入場搏殺。(攝影/陳曉威)
得知打炒房草案修法延後,投資客小姜(化名)一掃猶豫,立刻準備重新入場搏殺。(攝影/陳曉威)
從月薪4萬元不到的平凡上班族到經濟自由的有產階級,小姜人生的轉變僅在3年內發生。自2018~2022年的這段期間,也正好是台灣房價出現劇烈漲幅的時刻。根據內政部公布,2018年第一季的全國住宅價格指數
「住宅價格指數」是以類似物價指數之概念,透過品質標準化且具代表性的估價標的(標準住宅),做為衡量各時期住宅價格之依據,取代個案交易數據,呈現「固定品質」住宅價格之「相對變動」,透過指數的差異可呈現各時期相對於基期之價格變動情形,有助於觀察不動產價格趨勢。
為100.62,2021年第4季,指數已經來到117.5,創下近10年以來的新高。
市場數據上,永慶房產集團成交資料也顯示,2021年前三季全台七大都會區的平均房價年度累積漲幅
年度累計漲幅是以2020年第三季開始起算,計算各季之間的房價變動後加總得出數字。
在桃園、台中、高雄、台南、新竹縣市等五大都會區中均超過10%,在新竹和台南兩地則出現最大漲幅,分別是新竹縣市24.3%、台南市為22.8%。

預售屋換約所帶動的炒作風氣,將房價迅速拉抬,近年已多次觸動政府的敏感神經。繼央行祭出升息一碼、選擇性信用管控等4波打炒房方案後,內政部也在去年12月初通過《平均地權條例》草案的修法,以嚴懲炒房為名推出五大措施,分別是「限制換約轉售」、「禁止炒作行為」、「解約應申報登錄」、「管制私法人購屋」與「建立檢舉獎金機制」

其中,該草案更規定,任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑
在今年四月行政院送交立法院審議的版本中,已移除3年以下徒刑條文。
或併科罰金100萬至5,000萬元。

針對修法內容,內政部並透過新聞稿說明,修法是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制,具有正當性及必要性,也符合憲法規定。內政部次長花敬群在接受媒體訪問時也強調,修法就是盼揪團買房等不當行為現象消失,追求市場穩健,這是多數民眾的共同期待。

該草案於今年4月通過行政院院會,原本預期送至立法院後,會在今年5月底前上半會期排審並三讀通過,形成一記打擊炒房的重拳,但草案並未如願排進內政委員會議程中。一位不願具名的代銷業者告訴《報導者》記者,「大家有共識了,年底選舉前,不會推這個法案。」

另一位專跑房地產的廣告媒體人士則透露,「現在台南、高雄房市交易一樣熱絡,但建商已不會主動對媒體公布房價行情,要維持低調。」

面對政府原本摩拳擦掌、如今卻「雷聲大雨點小」的打擊炒房手段,小姜心態從原本的恐慌,轉變成今日的狂喜。他微笑地說道:

「修法過不了,我就繼續買、繼續賺。之前為了政策賣掉的房子,現在我要撒網重新買回來,進到賭桌上一次把籌碼推出去,繼續玩。」

會有這樣的變化,肇因於去年年底內政部公布草案後,小姜在房市群組裡看到投資客們一片哀嚎,因而恐慌掀起短暫拋售潮。他解釋,《平均地權條例》草案中對投資客最大影響就是「限制換約轉售」,這代表屋主必須持有預售屋到交屋後才能轉賣,不僅要拉長投資案件的持有時間,「短炒變長炒」影響錢滾錢的速度,況且交屋還需要資金還貸款,「槓桿不能拉很大。」

當時小姜看到眾多預售屋物件湧入市場,本以為房市價格會反轉直下,決定先拋售7間,沒想到市場反應仍舊熱絡,例如他以近成本價出清的3間房子,都在一天內全數售罄。

政策延後負面效應:搶時間「備好人頭」,平抑房價徒留遺憾

Fill 1
善化區一處主打小坪數與高單價的大樓建案,因樓高突破天際而成為當地地標,同時也成為投資客鎖定的標的。(攝影/陳曉威)
善化區一處主打小坪數與高單價的大樓建案,因樓高突破天際而成為當地地標,同時也成為投資客鎖定的標的。(攝影/陳曉威)

如今修法延期,房市可能重新被填滿燃料、一飛沖天。內政部婉拒《報導者》採訪邀約,拒絕評論草案進度。但6月2日,花敬群在參與社宅興建開工時強調,為遏止預售屋炒作亂象,由內政部推動的《平均地權條例》修正草案已送入立法院等待排案,只要立法院支持,下個會期(9月)開議後就有機會通過,希望外界對立委多要求、多監督。

就在草案仍舊躺在民主殿堂裡等候排審之際,小姜已經重新回到戰場。他將原本付給中人和代銷的紅包費用提高,靠先前建立的合作關係、搶在上百名預約群眾之前取得台南市善化區一處炙手可熱的預售屋。同時,他也調整自己的投資策略,除了四處收購現有的預售屋、加快炒作短線換約之外,也挑選可以長期放置的物件,並準備好人頭來避稅和背房貸,打算長期抗戰。

在這場打炒房的戰爭裡早早厲兵秣馬、伺機而動,這些舉動是源於炒房的執著,或更準確地說,是源於對富裕的執著。退伍以來換過多份工作,在房市裡找到人生動力,小姜並不認為厭惡炒房的社會觀感會影響到他,因為他也十分樂意分享自己的投資之道,就像財神爺親自拿著元寶去別人家叩叩叩地敲門一樣。

「用錢才能真的賺錢,工作薪水都是微乎其微的小錢。我很早就知道我一定可以當有錢人,破億的那種,所以25歲設定的目標是5年內退休,現在靠著房地產投資,也確實達到了。」他話說得直白。

在房地產市場裡拼搏,這位年輕的投資客在29歲財富自由。他的下一個目標,是在40歲成為建商,自己炒地皮、自己蓋房子,用錢滾錢、富到流油。當經濟條件不再是個束縛,上班工作只是為了打發時間,剛享用完午餐的下午時刻,趿著拖鞋四處趴趴走的小姜,正在前往打拳、健身、游泳或繼續買賣房產的路上。

用行動支持報導者

獨立的精神,是自由思想的條件。獨立的媒體,才能守護公共領域,讓自由的討論和真相浮現。

在艱困的媒體環境,《報導者》秉持深度、開放、非營利的精神,致力於公共領域的調查與深度報導。我們透過讀者的贊助支持來營運,不仰賴商業廣告置入,在獨立自主的前提下,穿梭在各項重要公共議題中。

您的支持將有助於《報導者》持續追蹤國內外新聞事件的真相,促進多元進步的社會對話。請與我們一起前進,共同推動這場媒體小革命。

本文依 CC 創用姓名標示-非商業性-禁止改作3.0台灣授權條款釋出