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章定煊/立法院不排審《平均地權條例》修正案,是對建商最好的護航
近年新竹縣市房價頻漲,其中又以竹北最受矚目。圖為竹北地區新舊成屋林立情況。(攝影/林彥廷)

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行政院於今年4月將《平均地權條例》修正草案送進立法院後,引起國內各大建商、代銷業者極大反彈。草案中「禁止預售屋換約轉售」與「私法人購屋要採許可制」更是業者痛批焦點,直斥「管制過頭,阻礙自由經濟市場」

相對於外界多半以「打炒房」來看《平均地權條例》修正草案,筆者認為「健全房市市場機制」才是草案最重要目的。若採前者角度,很容易因「房市降溫」而認為沒有推出法案「必要性」,反而失去「健全房市市場機制」的機會。

行政院《平均地權條例》修正草案5大重點
  1. 限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
  2. 重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。
  3. 建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
  4. 管制私法人購屋:增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
  5. 解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

資料來源:內政部

失能的房市機制需要立即調整

政府每每推出房市政策時,建商們總要以「尊重市場機制」之名抗拒改革,說得好像「尊重市場機制」是憲法規定一樣。但是,我們平常談「尊重市場機制」,是因為有市場機制「健全」的前提,市場可以讓經濟效率最高,進而社會的整體福利最大化。所以現在國際上制度競爭的結果,自由市場經濟制度壓制了計畫經濟制度。

但台灣房地產問題就在於市場機制根本不健全,市場優點無法發揮。區位的獨特性造成壟斷、地產的耐久性可以長期持有、而房產作為銀行優質擔保品又可讓建商以小搏大作槓桿操作。這讓房市接近於獨佔或寡占的市場性質,讓供給方掌握定價權,可以進行差別取價。「尊重市場機制」反而變成利用市場機制缺陷行剝削最終消費者的藉口。地主剝削建商、建商剝削投資客、投資客剝削購屋者、購屋者剝削房客。

如何可以看出台灣的房市市場機制出了大問題?首先,台灣「空閒住宅率
「空閒住宅」係指「無人經常居住且未供其他用途之住宅,包括偶爾自住及目前沒有使用之住宅」,因此空閒住宅不等於空屋,包括待租、待售、房屋正在修繕中、屋主出差中,或是房屋屬於度假用,都屬於空閒住宅。此由行政院主計處所進行每10年一次的戶口及住宅普查時調查統整。
「空屋」則為低度使用(用電)住宅,指月平均用電度數低於60度的住宅。此為內政部營建署每半年利用房屋稅籍資料與台電用電資料來統計。
因空閒住宅都可能有用電超過60度之情形,導致其比率常較空屋率高。
」居高不下,最近一次主計處人口及住宅普查已經高達18.5%,這顯示台灣的住宅應該是處於供過於求的態勢,就算不下跌,也應該漲不了,可是我們卻看到台灣的房價卻是節節上漲。
以台北市來說,最近一次調查的空閒住宅率為15%,比10年前
人口及住宅普查每10年調查一次,最近一次是2020年,前一次是2010年。
的13.4%增加1.6個百分點;但10年來,從國泰房地產指數計算,台北房價平均上漲6成多──空閒住宅增多,房價還逆勢上漲,非常弔詭。

其次,台灣少子化衝擊,在未來數十年已經是無法避免,如果房市是有效率運作,價格應該會將未來少子化因素提前反映在現在,然而我們卻觀察不到這樣的價格變化。最後,所得是決定房價重要因素之一,然而近10年,台灣國民的平均國民所得約成長5成,但從國泰房地產指數看,全國房價平均成長8成,甚至如台南居然可成長近2倍,實在有悖經濟直覺。

牟取價差交易過多,促成房市結構加速惡化
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台灣的住宅投資絕大多數都是以賺取價差交易為觀點出發,房市價格離基本面愈來愈遠。(攝影/林彥廷)

台灣房市市場結構不健全的原因之一,就是在投資需求中牟取買賣價差(資本利得)的交易過多。乍看之下,並沒有什麼不合理之處,畢竟買低賣高是基本商業操作。然而,我們可以再從兩個層面思考這件事。

首先,如果從一個偏社會主義的角度看,把住宅當作生活必需品──當生活必需品遭到聯合寡占,或是民眾大肆囤積低買高賣,是大家可以容忍的嗎?我們可以容忍米、麵、紡織品、火車票、高鐵票⋯⋯被投機炒作、囤積壟斷嗎?但現實上,我們正在容忍毫無替代性的居住需求被投機炒作、囤積壟斷。

當然許多人會認為上一段太偏激了,畢竟大多數國家住宅都可自由投資買賣。因為住宅相關的土地開發對於國家的經濟發展有很大的貢獻,住宅由市場運作也比國家運作好,過去台灣部分國宅營造品質有偏低的疑慮也是事實。

既然要由市場運作,就必須讓市場機制可以正常。我們就純粹從市場運作來談買賣價差需求過大,對台灣房市造成的影響。在任何市場中,都會有投資需求的存在,投資需求通常分為兩部分,一部分是著眼於每年現金收益,這部分大多數屬於長期投資,在房地產的部分是租金投資報酬率;另一部份是著眼於資本利得,這部分多數屬於短期投資,在房地產的部分就是買賣價差房地所得交易。

可是在台灣住宅市場,在高房價的推動下,租金投資報酬率低得驚人,根據全球房地產指南《Global Property Guide》,2021年第一季台北市的租金投資報酬率是2.06%,在全世界93個高價城市中倒數第二;扣掉必要成本的淨報酬率低至1.5%(以租金收益30%),如果再扣除資金成本率,則接近於零報酬,甚至這一年來開始升息後,可能轉為虧損。

所以,台灣的住宅投資絕大大多數都是以賺取價差交易為觀點出發,這也導致當房價上漲時,價差交易愈積極,房市價格離基本面就愈來愈遠

除了快速助漲的效果外,以賺取價差為主的投資市場也不重視住宅是否充分利用,導致台灣空閒住宅率嚴重偏高,不僅老舊住宅空閒率,連應該充分利用的新屋空閒率都不低,號稱一屋難求的台北市空閒住宅率也可達15%──雖是六都中最低,以趨勢來看卻是增加。

第三個帶來的效果,就是許多著眼「投資」但缺乏實質居住需求的住宅居然也在市場出現,比如說過去的「偽豪宅」與現在部分規劃到難以居住的小宅都是,或是在機能與交通有嚴重缺陷處大量造屋,都可能替未來經濟金融帶來問題。然而在當下整體房市炒作氣氛濃厚之時,這類推案也能輕易地墊高房價,並以比價效果帶動整體房市上漲。

無法正本清源,起碼該由抑制短期交易投機炒作開始
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抑制短期投機炒作價差的住宅需求,應符合台灣大多數民眾的期望。圖為竹北夜景。(攝影/林彥廷)

台灣許多房屋空置與低度利用,與台灣極度偏低持有稅(房屋稅與地價稅)、長期偏低利率與游資氾濫有關,再加上積重難返華人對於房地產的偏好,長期以來台灣許多民眾已經將購屋當作儲蓄方式,短時間之內很難撼動。但起碼抑制短期投機炒作價差的住宅需求,還是符合大多數民眾的期望。

其中幾乎是無本生意的紅單炒作,已經明文禁止,但是預售屋換約炒作,仍待有待處理(註)
所謂「紅單」,是指買方用一筆5~10萬訂金預約房子的「優先購買權」,但還沒有跟建商或代銷公司簽約。但「預售屋買賣」則是買賣雙方已經正式簽約,此時買方必須支付頭期款,約房子總價的10~15%。所以對投資客來說,「紅單炒作」的資金規模比預售屋買賣低。當然,炒作預售屋的資金又比「成屋」更低廉
。內政部2021年底提修《平均地權條例》,其中包括限制預售屋及新建成屋換約轉售(二等親交易不在此限);重罰惡性炒作房價,違者最重可罰5,000萬元;私法人購置住宅採許可制,5年內不得移轉;建立吹哨者制度,以檢舉獎金鼓勵內部舉報。平心而論,這5點針對的都是抑制短線炒作

這5點將讓預售制度回歸購屋者規避價格變動風險,而非期貨炒作;防範目前以各式各樣業配文、飢餓行銷等不當方式,影響市場行情;讓沒有「自住」需求的私法人,除了真的有營業需要,不能持有住宅,甚至以投資公司的名義避稅並進行囤房炒作。

筆者認為,除了業者與投機客之外,廣大民意對此案應該支持遠高於反對,但立院上會期居然意外不排審,而這會期開議至今,立院態度曖昧不明,至今並沒有明確表示將把《平均地權條例》草案列為優先法案處理。

留意「不排審」是否變成部分立委護航方法

在1990年以前,台灣股市行情幾乎控制在金主、股市主力、市場派手上,所謂的「基本面」在股市明牌面前無用武之地。但隨著金融監理的強化,公司治理的重視,這幾十年來台灣股市健全化腳步持續穩健。

相對於台灣股市的日趨穩定,台灣的房市健全進度卻是步履蹣跚。為何台灣房市健全之路如此難走?

房地產業向來是台灣政治人物最大宗的政治獻金來源,是立院最有力的遊說團體。《平均地權條例》雖然符合台灣社會與公眾利益,但卻抵觸有能力遊說政府利益團體的利益。而立委們礙於「居住正義」主流價值,不會站出來高舉反對草案內容,不排審法案其實就是對建商最大的護航。

2019年5月實價登錄2.0第一次在立法院闖關時,就發生不排審內政部草案版本,僅審張宏陸委員版
因沒有內政部版本的門牌揭露登記等條文,所以又被稱為「閹割版」。
方式蓄意讓法案自然腹死胎中。

當時還發生時代力量立委黃國昌質詢時不滿委員會未併案審查行政院版草案,與內政部長徐國勇爆發激烈口角。黃國昌反覆詢問「沒有預售屋登錄你接受不接受」,徐國勇也一直重複回答「我沒有撤回啊」、「不能怪到內政部」,一問一答重複約20多次

這個僅僅只是要讓市場可以正常運作的資訊透明化──實價登錄2.0,2019年先被閹割,到2020年12月30日才在民怨沸騰情況下,才又敗部復活通過。

從過去房產相關政策的立法來看,有它固定發展的模式。在房價飆漲引發民怨時,各政黨會公布相關法案修正回應民意,但法案到了立法院之後不是無聲無息就是雷聲大雨點小。「不排審」變成部分立委護航建商利益團體、阻擋大多數民意支持法案方式。這種護航阻擋,最大好處就是根本看不出來是那些立委「做掉」法案,使得真正「做掉」法案的立委們也不用承擔任何選票壓力與責任。

如今立法院新會期已在上週五(9月23日)開議,《平均地權條例》修正案是否會排審,備受矚目。當「不排審」變成立委們慣用的手法,這不僅是居住正義的問題,也已經演變成台灣民主政治變成分贓政治的重大威脅。如果選民希望健全房市,但卻不把「房市改革」當作他投票選擇的關鍵,那麼行政部門、立法院這種回應一時高漲民怨,卻又能符合建商利益需求的「打假球」法案,只會不斷輪迴重演。

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