2024大選觀察

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【投書】OURs都市改革組織評析:2024大選總統候選人居住政策
面對民眾「房屋買不起,租房租不好,社宅等不到」等結構性居住困境,2024總統大選候選人的居住政策,是否切中要害且可有效解決問題?圖為位於台中市太平區的共好社會住宅。(攝影/林彥廷)

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前往專題

近年台灣居住困境愈發嚴重,因此「居住正義」便成為本次選戰焦點之一,三位總統候選人也分別提出相關政見。然而面對民眾「房屋買不起,租房租不好,社宅等不到」等結構性居住困境,我們要問的是,這些政見是否切中要害且可有效解決問題?

本文將就此角度切入,依序對各黨所提出的居住政見進行剖析,期作為關注居住正義,特別是本身深受高房價所苦的青年群體作為投票參考。

(延伸閱讀:〈【總統政見20問之能源、居住、財稅篇】從能源轉型到社宅興辦,柯賴侯各有亮點與盲點〉

賴清德:主打加碼住宅補貼,相對在制度改革著力不足
整體而言,受限於執政黨包袱,賴清德難以回應蔡英文的「住宅三箭
改革房產稅制、健全租屋體系、建20萬戶社會住宅。
」改革承諾,為何在8年完全執政下反而「射垮青年」的質疑。因此,此次的住宅政策採「加碼補貼」為主軸,分別為「40年新青安貸款」、「協助百萬戶租屋族(50萬戶社宅、50萬戶租金補貼)」,於改革面向僅提及「囤房稅2.0」。

「40年新青安貸款」已於去年(2023)8月開始實施。此一鎖定青年給予購屋補貼的作法,源於2009年的馬政府,其在2011年調升為30年並提高額度,當時在野的民進黨曾予以批評。諷刺的是,4年前大選韓國瑜也提出「40年房貸」主張,民進黨砲火猛烈轟這是「無腦政策」、「恐淪終生房奴」,但現在卻成為自己的政見,這樣的「昨非今是」令人無語。

須知,「提高貸款額度還是未解決房價偏高的問題,只是讓買屋的年輕人背債務背的更久」
此為2011年民進黨政策委員會批評房貸政策的文字。
,且持續吹大台灣的房市泡沫,更為今年(2024)受《平均地權條例》衝擊的建商注入了一劑強心針。

而「50萬戶租金補貼」幫助租屋族的政策,則是迴避台灣「租屋黑市」的根本問題。對房客言,在租屋一面倒向賣方市場的狀況下,若提出想申請租金補貼,往往會遭受漲租甚至不續約等不利對待。就房東論,在租屋地下化為默認規則下,加入「公益出租人」誘因有限,且有被追繳逃漏稅之虞。此政策背後的預設是:透過租屋補貼就能讓租屋市場透明。即便不論前述租屋補貼「看得到吃不到」問題,請問要補貼多少戶、補貼多久才能實現?難道是全台灣的租屋都納入補貼嗎?這就福利分配與財政負擔角度,都不具合理性與可行性。

另外在幫助百萬租屋族政策中的「50萬戶社會住宅」,賴清德提出興建25萬戶
延續蔡英文12萬戶,在下一個8年再新增13萬戶,共計25萬戶。
、包租代管25萬戶的目標。就興建部分,作法上搭配多元興辦、特別是要求區段徵收、重劃開發應有一定比例興建社宅,這部分的確是進步的作法;就包租代管部分,此政策立意良善,然囿於前述租屋黑市問題,必然事倍功半。另針對OURs都市改革組織、社會住宅推動聯盟等民間團體呼籲推動「社宅輪候制
相對於台灣的「抽籤制」,包含較早發展社宅的英國、荷蘭與後進的法國、香港和新加坡等是採取「輪候制」(waiting list)。OURs都市改革組織以台灣特有的「預售屋」機制為比喻,「輪候制」其實就像「預租屋」,將租屋資格以賣預售票的方式給民眾登記等候,等房子蓋好有資格的人就付租金入住。這樣的好處是透過「輪候名單」,讓民眾知道自己「何時可能入住社宅、入住哪間社宅」。透過這樣的做法,可讓已加入輪候的選民監督政治人物提出承諾,以此形成持續興辦社宅的強大社會基礎。
」以凝聚具體的民意監督壓力,賴清德稱現行「單一社宅抽籤有遞補名單
此為現行作法,即某社宅抽籤時有備取名單,其後於一定期間內(通常為3年)有人退租,便依序遞補入住。
」即是輪候,則是誤解輪候制的意涵,無法達成相應效果。

再來是「囤房稅2.0」,此法案已於去年12月三讀通過,就「持有稅制合理化」的角度而言,「囤房稅2.0」的確比過去為佳。但若要達成行政院所宣稱的「鼓勵房屋釋出,減少空置」,受限於稅基過低問題,略微調升稅率實難以奏效。依財政部資料推算,多屋者平均每屋每年增加稅額僅3,500元~6,200元,甚至可能造成租金轉嫁等副作用

概括而論,賴清德的住宅政策方向為試圖透過補貼解決「買不起、租不好」的問題,但並沒有面對高房價問題,反而造成青年族群更大的風險;而透過補貼解決租屋市場問題,在理論與現實上均不可行。唯有持續興辦社會住宅是正確的方向,但是否能夠完成目標,需要上任後才能夠檢驗。

侯友宜:政策面向相對完整但邏輯矛盾,且政見承諾須嚴正檢視
侯友宜的住宅政策面向較為寬廣,但欠缺系統性規畫,甚至有邏輯矛盾之處。其於去年7月提出五大住宅政策
安心租、拼社宅、止炒作、挺青年、優先住。
,喊出「炒房遏止穩房價」,內容包括「租金市場透明化」、「增加興建社宅用地與容積獎勵回饋社宅」、「遏止房價炒作,囤房實價課稅」、「加碼新青安貸款額度」、「推動輪候制」等,相較於賴清德更加完整。
但在正式登記參選後,其住宅政策改主打「全額貸免頭期款」的青年購屋555方案
40歲以下青年,經排富後首購購屋者,全額貸免頭期款,額度最高1,500萬,利息補貼0.5%;5年後利息由公股銀行減半碼計算,利息也將優惠5年。
,並表示「頭期款是青年買房最大障礙。房價會不斷上漲,青年存錢速度趕不上房價飆漲,不如先讓大家有趕快買得起的機會」,在政策理路上顯然矛盾。

在應對「買不起」的問題上,侯友宜的「青年購屋555方案」為降低青年首購買房門檻,本質上與賴清德「40年新青安貸款」相仿,都迴避高房價問題,而是透過政府借更多錢給青年「高價入場」。甚至侯友宜的「全額貸免頭期款」作法,形同引誘青年超額消費,連帶讓金融系統性風險大大提升,危害遠超「40年新青安」。

而侯友宜的政策矛盾之處正在於此:一方面宣示要「炒房遏止穩房價」,但又說「房價會持續上升,青年趕快先買先贏」,邏輯顯然矛盾。如前者為真,房價合理回降,那青年此時透過555政策優惠購屋,豈不是被套牢在高點?如後者屬實,那有何臉面一再抨擊民進黨執政房價上漲?

在應對「租不好」的問題上,侯友宜提出「租金實價登錄、租賃所得分離課稅
住宅租賃所得採「分離課稅」、單一輕稅,不再併入個人綜合所得稅計算,大幅降低房東稅賦負擔,亦避免稅負轉嫁房客。
、稅賦專款專用居住正義」等租屋市場透明化主張,相較賴清德純粹以補貼迴避問題更為完整。並提出了「居住正義120萬戶」,鼓勵民間投入社宅建設,同時由政府興建社宅,企業勞工宅、多元銀髮宅、公地地上權住宅等對策解決「社宅等不到」問題。

比起購屋政策,侯友宜在五大住宅政策中關於租屋市場與社宅政策相對合理。唯同樣對「輪候制」的理解有誤,侯友宜的「輪候制」僅是「提高多次落選者中籤率」,但本質上還是單一基地抽籤制。

但值得注意的是,侯友宜與國民黨團在去年716凱道行動中,同意並簽署了四項居住正義訴求。而在本屆立院最後一個會期,相較於台灣民眾黨、時代力量信守承諾提出「中央囤/空屋稅」法案,國民黨團卻毫無作為,甚至財政委員會召委費鴻泰完全聯繫不上,造成「中央囤/空屋稅」無法爭取排審,連公聽會都沒有舉辦。

整體而言,侯友宜的政策面向雖完整,但部分卻彼此矛盾,且參照國民黨之前在國會的表現,這些政見能否兌現須嚴正關注檢視。

柯文哲:直面結構問題,政策最具系統性,三者中最優
柯文哲的住宅政策為「大力蓋(社宅)」、「大力改(稅制)」、「大力補(租客)」,包括「TOD
大眾運輸導向型發展(Transit-Oriented Development, TOD),指運用容積獎勵鼓勵建商完善捷運周邊社宅與轉乘設施的興建。
EOD
指柯文哲任台北市市長時推行的「市有建物及用地整合運用導向之都市發展」,是依據5E原則:「教育Education─教育設施」、「經濟Economy─土地有效利用」、「生態Ecology─環境友善」、「公平Equity─市民需求」和「進化Evolution─都市的持續發展」將市有建物及土地進行整合規劃。
例如北市在高齡少子化、校舍老舊及社會福利等需求下,在改建過程中評估導入托嬰、托幼、托老、日間照顧及區民活動中心等社區所需的公共服務,整合土地及建物利用,使學校與社區共融發展。
、舊房舍活化取得社宅」、「自住減稅,多屋重稅、實坪制」等,並將716行動的居住正義訴求列為全黨共同政見

面對「買不起」問題,柯文哲也提出了類似藍、綠的「補貼購屋政策」,但僅限於「育兒家庭居住福利」,且選擇的是「購屋補息、租金補貼、社宅優先」三選一,就這點而言,柯文哲是採「飲鴆止渴」購屋補貼模式較少的候選人。另外,柯文哲採納民間團體建議「整體開發供給平價住宅」的模式,由政府取得住宅用地,採行「合建分屋」、「概念出讓」機制,引導民間興辦價格可負擔、產權有限制的平價社宅,以避免重蹈過去國宅或合宜宅「轉賣牟利」覆轍,我們認為這是可以推動的方向。

還有「實坪制」主張,也是近年民眾十分關注的議題。台灣售屋長年以「權狀坪」計價,在公共場所消防安全設備標準提高,與建商透過停車空間免計容積空間灌水等因素下,坪數計算十分浮濫混亂。不過必須釐清的是,實坪制並不能解決房屋總價過高問題,但可以藉此讓房屋消費資訊更完整透明,有助民眾購屋選擇並引導開發商合理調整公設比。

在「租不好」的問題上,柯文哲對租屋黑市的主張最具系統性,即「降低合法成本,提高非法風險」。面對長期沉痾的租屋黑市,以「租賃所得分離課稅」、「房東大赦條款」等優惠政策減少房東疑慮,同時祭出「房客檢舉獎勵機制」等打擊政策,以縮小租屋黑市比例,逐步達成租屋市場透明化目標。

於社會住宅層面上,與賴、侯一樣均強調多元與民間興辦社宅,差異不大,執行力層面則需上任後再行檢驗。而在「輪候制」議題上,柯文哲主張「統一登記名單抽籤制」,民眾只要登記一次資格確認後,便會持續存在於抽籤名單上不用重複登記,這同樣不屬於真正的輪候制。但比起賴的「單一社宅抽籤後遞補名單」與侯的「提高多次落選者中籤率」,稍微向前邁進了一步。

簡要歸結,柯文哲的主張有回應諸如空屋、租屋黑市等結構性問題,在購屋貸款作法上相對克制,且不同面向政策較具系統性與一致性。

補充:時代力量小而美且值得參鑑的居住政策

除了上述三組總統候選人外,要額外補充在過去兩屆國會當中長期關注居住政策的時代力量。由於未於本屆大選提出總統候選人,造成其政策主張相對不被重視,但並不影響其政策值得參鑑之處。

購屋市場上,時代力量亦主張「中央囤/空屋稅」,並也於本屆(第10屆)國會提出黨版法案;另外也提出「檢討預售屋制度」,讓預售屋屋主可以「優先受償」,以避免「爛尾樓」造成消費者權益受損。

租屋市場面向,時代力量除了主張「打破租屋黑市、推動租賃實價登錄」外,也參考日本《借地借家法》的「優先承租權」,提出「房客租約到期後,房東不得隨意要求租客退租、也不得任意調漲租金」,進一步保障租客權益。

而社會住宅部分,其主張社會住宅應依法制定「可負擔分級租金標準」
2021年修正之《住宅法》第25條第三項:「社會住宅承租者之租金計算,中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情,訂定分級收費原則,並定期檢討之。」但內政部遷延至今尚未公布。
、將社會住宅弱勢保障比例由目前的40%提升至50%等。

整體而言,時代力量雖未提名總統參選人,無法取得執政權,因此只能以國會提案、監督為主,政策面向較為「小而美」。就推動居住正義改革的角度,新一屆國會若有更多元且具備前瞻性的政黨加入,絕對是好事一樁。

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