近年台灣居住困境愈發嚴重，因此「居住正義」便成為本次選戰焦點之一，三位總統候選人也分別提出相關政見。然而面對民眾「房屋買不起，租房租不好，社宅等不到」等結構性居住困境，我們要問的是，這些政見是否切中要害且可有效解決問題？

本文將就此角度切入，依序對各黨所提出的居住政見進行剖析，期作為關注居住正義，特別是本身深受高房價所苦的青年群體作為投票參考。

（延伸閱讀：〈【總統政見20問之能源、居住、財稅篇】從能源轉型到社宅興辦，柯賴侯各有亮點與盲點〉）

「40年新青安貸款」已於去年（2023）8月開始實施。此一鎖定青年給予購屋補貼的作法，源於2009年的馬政府，其在2011年調升為30年並提高額度，當時在野的民進黨曾予以批評。諷刺的是，4年前大選韓國瑜也提出「40年房貸」主張，民進黨砲火猛烈轟這是「無腦政策」、「恐淪終生房奴」，但現在卻成為自己的政見，這樣的「昨非今是」令人無語。

而「50萬戶租金補貼」幫助租屋族的政策，則是迴避台灣「租屋黑市」的根本問題。對房客言，在租屋一面倒向賣方市場的狀況下，若提出想申請租金補貼，往往會遭受漲租甚至不續約等不利對待。就房東論，在租屋地下化為默認規則下，加入「公益出租人」誘因有限，且有被追繳逃漏稅之虞。此政策背後的預設是：透過租屋補貼就能讓租屋市場透明。即便不論前述租屋補貼「看得到吃不到」問題，請問要補貼多少戶、補貼多久才能實現？難道是全台灣的租屋都納入補貼嗎？這就福利分配與財政負擔角度，都不具合理性與可行性。

再來是「囤房稅2.0」，此法案已於去年12月三讀通過，就「持有稅制合理化」的角度而言，「囤房稅2.0」的確比過去為佳。但若要達成行政院所宣稱的「鼓勵房屋釋出，減少空置」，受限於稅基過低問題，略微調升稅率實難以奏效。依財政部資料推算，多屋者平均每屋每年增加稅額僅3,500元～6,200元，甚至可能造成租金轉嫁等副作用。

概括而論，賴清德的住宅政策方向為試圖透過補貼解決「買不起、租不好」的問題，但並沒有面對高房價問題，反而造成青年族群更大的風險；而透過補貼解決租屋市場問題，在理論與現實上均不可行。唯有持續興辦社會住宅是正確的方向，但是否能夠完成目標，需要上任後才能夠檢驗。

在應對「買不起」的問題上，侯友宜的「青年購屋555方案」為降低青年首購買房門檻，本質上與賴清德「40年新青安貸款」相仿，都迴避高房價問題，而是透過政府借更多錢給青年「高價入場」。甚至侯友宜的「全額貸免頭期款」作法，形同引誘青年超額消費，連帶讓金融系統性風險大大提升，危害遠超「40年新青安」。

而侯友宜的政策矛盾之處正在於此：一方面宣示要「炒房遏止穩房價」，但又說「房價會持續上升，青年趕快先買先贏」，邏輯顯然矛盾。如前者為真，房價合理回降，那青年此時透過555政策優惠購屋，豈不是被套牢在高點？如後者屬實，那有何臉面一再抨擊民進黨執政房價上漲？

比起購屋政策，侯友宜在五大住宅政策中關於租屋市場與社宅政策相對合理。唯同樣對「輪候制」的理解有誤，侯友宜的「輪候制」僅是「提高多次落選者中籤率」，但本質上還是單一基地抽籤制。

但值得注意的是，侯友宜與國民黨團在去年716凱道行動中，同意並簽署了四項居住正義訴求。而在本屆立院最後一個會期，相較於台灣民眾黨、時代力量信守承諾提出「中央囤／空屋稅」法案，國民黨團卻毫無作為，甚至財政委員會召委費鴻泰完全聯繫不上，造成「中央囤／空屋稅」無法爭取排審，連公聽會都沒有舉辦。

整體而言，侯友宜的政策面向雖完整，但部分卻彼此矛盾，且參照國民黨之前在國會的表現，這些政見能否兌現須嚴正關注檢視。

面對「買不起」問題，柯文哲也提出了類似藍、綠的「補貼購屋政策」，但僅限於「育兒家庭居住福利」，且選擇的是「購屋補息、租金補貼、社宅優先」三選一，就這點而言，柯文哲是採「飲鴆止渴」購屋補貼模式較少的候選人。另外，柯文哲採納民間團體建議「整體開發供給平價住宅」的模式，由政府取得住宅用地，採行「合建分屋」、「概念出讓」機制，引導民間興辦價格可負擔、產權有限制的平價社宅，以避免重蹈過去國宅或合宜宅「轉賣牟利」覆轍，我們認為這是可以推動的方向。

還有「實坪制」主張，也是近年民眾十分關注的議題。台灣售屋長年以「權狀坪」計價，在公共場所消防安全設備標準提高，與建商透過停車空間免計容積空間灌水等因素下，坪數計算十分浮濫混亂。不過必須釐清的是，實坪制並不能解決房屋總價過高問題，但可以藉此讓房屋消費資訊更完整透明，有助民眾購屋選擇並引導開發商合理調整公設比。

在「租不好」的問題上，柯文哲對租屋黑市的主張最具系統性，即「降低合法成本，提高非法風險」。面對長期沉痾的租屋黑市，以「租賃所得分離課稅」、「房東大赦條款」等優惠政策減少房東疑慮，同時祭出「房客檢舉獎勵機制」等打擊政策，以縮小租屋黑市比例，逐步達成租屋市場透明化目標。

於社會住宅層面上，與賴、侯一樣均強調多元與民間興辦社宅，差異不大，執行力層面則需上任後再行檢驗。而在「輪候制」議題上，柯文哲主張「統一登記名單抽籤制」，民眾只要登記一次資格確認後，便會持續存在於抽籤名單上不用重複登記，這同樣不屬於真正的輪候制。但比起賴的「單一社宅抽籤後遞補名單」與侯的「提高多次落選者中籤率」，稍微向前邁進了一步。

簡要歸結，柯文哲的主張有回應諸如空屋、租屋黑市等結構性問題，在購屋貸款作法上相對克制，且不同面向政策較具系統性與一致性。

除了上述三組總統候選人外，要額外補充在過去兩屆國會當中長期關注居住政策的時代力量。由於未於本屆大選提出總統候選人，造成其政策主張相對不被重視，但並不影響其政策值得參鑑之處。

購屋市場上，時代力量亦主張「中央囤／空屋稅」，並也於本屆（第10屆）國會提出黨版法案；另外也提出「檢討預售屋制度」，讓預售屋屋主可以「優先受償」，以避免「爛尾樓」造成消費者權益受損。

租屋市場面向，時代力量除了主張「打破租屋黑市、推動租賃實價登錄」外，也參考日本《借地借家法》的「優先承租權」，提出「房客租約到期後，房東不得隨意要求租客退租、也不得任意調漲租金」，進一步保障租客權益。

整體而言，時代力量雖未提名總統參選人，無法取得執政權，因此只能以國會提案、監督為主，政策面向較為「小而美」。就推動居住正義改革的角度，新一屆國會若有更多元且具備前瞻性的政黨加入，絕對是好事一樁。