內政部近日於部務會報通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃條例》）修法草案，預計月底將送入行政院審議。其三大方向為「保障3年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」，希望達到「租客穩定安居，房東出租放心，推動租屋市場長期穩定，建立互信共贏」等政策願景。

這是台灣首次全面觸及房東與房客雙方權益的制度性改革，對於長期處於租屋黑市（資訊不透明、租期不穩定、權益缺保障）的百萬戶租屋家庭而言，是遲來但至關重要的制度陽光。

但改革的聲音來得飛快，房東與房客都顯得猝不及防。房東擔憂「遇到壞租客怎麼辦」、「漲幅限制用租金指數根本不合理」；房客則擔憂「會不會更難租到房子」、「房東會不會提前漲租」。畢竟台灣的租屋市場混亂，並非一日之寒，租賃雙方都對於修法後的市場樣貌感到不安。到底這次改革是利大於弊，還是弊大於利呢？

但在高房價下，以青年為主的群體其租屋年限不斷延長，租屋逐漸從「將就過渡」成為「長期選項」。其轉變主因為高房價帶來的「住房代際不平等」：嬰兒潮世代的住房自有率從成年早期一直上升到退休，比任何一代人都要高；相對的，千禧世代的住房自有率比任何一代都低。

而近年房價飆漲，更多中產階級被迫進入租屋市場，造成需求激增；但租屋市場因為持有稅低、交易稅不友善等問題，供給並未跟上。導致租賃雙方權益失衡、租金飆漲、找房困難，並削弱租金補貼的政策效果。

面對以上問題，內政部在草案中引入「優先續租權」機制，以保障最短3年租期。房東除了收回自用與法定終止租約情形（如欠租、毀損、違法轉租），應與房客續約。其配套為雙方對於續約與否均須提前通知，且應以原租約條件續約（除租金外）。而若以「自用」為理由收回租屋，房東則一年內不得再出租。

因此，本次修法實質上是「保障租客居住權，同時賦予房東財產權保障」的雙向保護。但這些立意良善的修法內容，在面對台灣嚴峻的租屋黑市時，能否真正落實並避免市場動盪？

事實上，針對租屋市場所有管理的前提，都是「租屋市場透明化」。若連哪些房東在租房子、租怎樣的物件、租多少錢、是否有繳稅等基本資訊，政府都無法掌握，那麼所有管理都只能夠透過房客檢舉事後懲處，難以真正落實。而欠缺市場資訊，也難以做到真正有效的租金管控。

政府這次的修法草案中，並未著墨租屋透明化改革。目前政府依賴租金補貼蒐集資訊，但不僅涵蓋面有限、局限於特定受補助族群，且由於補貼政策具有階段性與財政限制，大規模補貼更難以長期維持。因此難以成為長久有效的市場監測機制。

因此，對於台灣這樣長期存在嚴重租屋黑市的國家，推行「租屋登錄」有其必要性，加上需要數年宣導寬限期讓市場與房東適應，在此次修法中應更長遠地考量這一點。

租屋黑市之所以難以瓦解，主因在於房東逃稅與規避義務的誘因強烈，且缺乏被查緝與處罰的壓力，使「地下化」成為最安全、成本最低的選擇。因此「降低合法成本，提高違法風險」是租屋透明化的關鍵改革方向。

在英、美、日、德等多數國家，租屋市場本就已經透明化，因此也沒有租屋強制登錄規範，較難參考。但在21世紀後，愛爾蘭、西班牙、葡萄牙3國均有整頓租屋黑市，並要求租屋強制登錄的經驗，他們又是如何透過制度設計與配套策略，逐步將租屋行為納管的呢？

而在誘因之外，「提高違法風險」的懲罰機制亦不可少。政府端直接透過跨部門資料比對查緝處以高額罰款，同時追溯過去數年內之未申報所得並加計利息補稅。同時要求房客必須租用合法登錄租屋，才能夠請領補貼、抵稅，獲得相關法律保障，並設置租客匿名檢舉機制與配套「防止房東報復措施」。

回到台灣在地現狀，由於租屋黑市過於嚴重，透過誘因讓「合法比例增加」在初期或許更為穩妥，懲罰條款則可適時推出。可能的機制有：

但上述3點中，除了「快速裁處糾紛機制」外，其餘手段都屬財政部職掌。因此，租屋透明化能否成功，有賴內政部與財政部間的跨部會合作。

這次內政部草案透過優先續租權以「保障最短3年租期」。但在租屋市場尚未透明化時，續租權管理成本十分複雜，加上需稽查收回自用的住宅是否有再出租，對行政量能將是一大考驗。

在租賃雙方適應且市場透明化改革若有推進，再考量稽查成本與效力，進一步建立優先續租制度。且可提供相關政策引導，如房東若提供同一租戶長期租賃（續約一次以上，可租2+2年），則銜接前述房地合一稅減免額外加碼。

房東一旦對財產權的保障感到不安，便可能嚴篩房客，甚至收回空置。房東對租期保障的疑慮正是在於「擔心遇到不對的房客」。因此除了上述的「快速裁處機制」外，可評估建立「租客履歷／信用」制度，亦可由政府或企業設置平台，租賃雙方均可評比。

租金管制是最具爭議的政府干預手段，衍生的租金波動、供給縮減問題，需審慎評估。目前的規範是不得超過主計總處之「租金指數」年增率，但在9月5日的《租賃條例》座談會上，主計總處自己都反對使用該指數。

事實上，租金指數主要的問題是根本不準確。以2008年第一季（Q1）至2021年第四季（Q4）資料，在此期間主計總處租金指數顯示，全國租金僅漲幅9.24%，完全脫離現實。甚至有立委質詢時，主計長認錯租金指數的糗事發生。

相對的，台灣大學經濟所碩士李祖福擷取591租屋網107萬筆同一時段「真實成交」租賃住宅數據，顯示這13年間全國租金漲幅達54.17%，更符合社會體感。

而有了科學化、細緻化的參考租金作為前提，並讓市場習慣以此為定價的重要參考依據後，短期內可以結合NGO與租賃業者，提供漲幅明顯超出行情之租客議價諮詢協助，中長期再考慮針對租屋熱區實施漲幅控管。

綜合而言，這次《租賃條例》修法是台灣的「制度補課」。雖然在租屋黑市未解前，政府能否找到稽查成本與效力的平衡點，並讓管理真正落實，仍是一個挑戰。但我們具備後進優勢，完全可以從各國經驗出發，集思廣益降低衝擊與成本。

如本文所述，相關的衝擊與行政負擔，都有各種漸進的選項；其他國家的成功或失敗，也都是我們改革的養料。而能夠換回的，是租屋真正成為「穩定居住選項」的重要一步，更是租屋市場健全化的關鍵契機。

台灣租屋市場改革雖起步較晚，但只要政策設計得當、配套措施完善，仍能夠建立一個讓房客安居、房東安心的健全市場環境。這不僅是住宅政策的重要里程碑，更是居住權的重要體現。