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佘健源、劉玉皙/地震風險資訊揭露,會影響房價嗎?
2016年高雄美濃大地震後,行政院宣布在一個月內公布全台土壤液化潛勢圖;其中,高雄市中北部沿海區域,幾乎都是土壤高液化潛勢區。本文作者在檢視實際交易數據後發現,資訊揭露對社會整體是有益的,對房價起伏並未「錯殺無辜」。(攝影/林彥廷)

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完全的資訊揭露,對社會有益嗎?資訊揭露是造成大眾恐慌,還是讓大眾做出更恰當的判斷?當政府手中握有資訊時,是否揭露資訊、或揭露到何種程度,是政府要面臨的難題。

地震風險揭露就是一個例子。今年適逢921大地震23週年,且在921前夕,台東又發生兩次芮氏規模超過6以上的大地震。這一震,再度震出國人對地震風險的關心,也再度暴露出地震風險資訊揭露不足的問題。台灣之所以地震風險揭露不足,一方面是因權責單位(經濟部中央地質調查所)組織定位不明、缺乏資源,一方面也因政府單位擔心地震風險資訊的揭露會影響房價(報導者,2019)。

房價是台灣社會的關心焦點,斷層與地質的相關資訊與個別房屋的安全程度有關,因此也可能影響房價。然而,地震風險資訊的公開,真的會無差別地衝擊到高風險區所有建物的價格嗎?我們從土壤液化潛勢圖資的公布,看到一個不一樣的故事。

土壤液化潛勢資訊公布後,房地產市場真的恐慌「錯殺」嗎?
2016年2月,高雄美濃發生芮氏規模6.6的地震,導致台南維冠大樓倒塌。災難發生後,多數媒體認為該大樓的倒塌和土壤液化
所謂的土壤液化,指的是土壤因地震所產生的搖晃,導致原先土壤孔隙中的水分被擠壓而出,過程中土壤顆粒會呈現出像是浮在水中的狀態,以致整體土壤失去支撐能力,通常會造成建於其上的房屋下陷、傾斜損毀。
有關,形成強大的社會壓力,迫使政府在當年3月釋出台灣主要都市的土壤液化潛勢資訊。在釋出資訊的同時,為了避免房價崩盤及民眾恐慌,各級政府再三強調:只要有適當的防護措施
譬如,建物採用筏式基礎板式基礎,建物基礎有打樁深入到不會產生液化的地層,或建物是依據921地震後各新版「建築物耐震設計規範及解說」之規定設計建造的,都毋須擔心會發生土壤液化災害。
,就算房屋位於土壤液化高潛勢區,也毋須擔心土壤液化的問題。不過,在風頭過後,社會上依然有反對資訊釋出的意見。

由應然面出發,在房屋市場,我們應該釋出風險資訊嗎?依照做人的基本道理,售屋者,若房屋有問題,譬如漏水、凶宅等,本應誠實告知買方,否則便有獲取不當利益的嫌疑;隱藏資訊也容易引發後續的法律糾紛。從整體市場的角度來看,當市場中存在大量問題產品、企圖魚目混珠時,商品整體的價格就會被壓低,壞品質的廠商混水摸魚,好品質的廠商等於是被懲罰了。從這角度來看,如果公布土壤液化潛勢資訊能確實篩選出有安全疑慮的房子,似乎就該支持資訊釋出。

然而,如果液化潛勢資訊的公布會「錯殺無辜」,問題的答案似乎就沒有那麼簡單了。舉例而言,位於土壤液化高潛勢區的某棟房屋,因具有妥善的應對措施 (譬如基礎深入岩盤),雖位於危險區卻不會因土壤液化而有重大危害;但在土壤液化資訊公布後,買家無法觀察到這些應對措施,因而受恐慌氣氛牽連,導致價格暴跌,此時市場就無法給予這棟房屋公正評價。若有這種「錯殺無辜」的情事,反對資訊公開似乎就有點道理。這也是當初官方公布資訊時,最擔心的一點。

接著,我們可以從實然面來看:在土壤液化潛勢資訊公布後,市場上是否真的普遍存在這樣「錯殺無辜」的情形?我們觀察資訊公布前後,高雄地區將近38,000筆房屋交易價格的變動(Sher et al., 2021),發現答案為:不會!

首先是,若我們只觀察3個潛勢區 (高、中、低) 中所有房屋的價格變動,平均來說,資訊公布的確使高潛勢區的房價下跌;相對於低潛勢區,高潛勢區下跌幅度約3.6%。在下方圖表中,我們將各潛勢區在2015年第四季的房屋價格指數皆設為100,資訊公布後,於2016年第二季,相對於中、低潛勢區,高潛勢區的房價指數,確實可看到一個明顯的下跌。而另一個觀察台北市房價變動的研究也發現,資訊公布會使北市高潛勢區的房價下跌約3.3%。台灣南北兩大城的房屋市場,對資訊公布的反應看來大致相同。

不過,若我們再進一步檢視高潛勢區中房價下跌的狀況,便可發現,不是每一種房屋都受到同樣的影響。譬如,對舊屋 (依據舊建築法規所興建的房屋) 來說,資訊公布會讓高潛勢區的價格相對於低潛勢區的價格下跌約10.1%;但對新屋來說,資訊公布反而會讓高潛勢區的價格上漲約3.2%。同樣地,對低矮建物 (基礎打不深) 來說,資訊公布會讓高潛勢區的價格相對於低潛勢區的價格下跌約9.7%;但對高樓來說,資訊公布完全不會影響高、低潛勢區間的相對房價。

上述兩圖表顯示,潛勢資訊公布後,錯殺的情形在市場上並不普遍;換言之,位於高潛勢區的房子,若安全無虞,價格並不會受到影響。而所謂的安全無虞,大抵上是由建築法規和政府來認證;因此,這個結果也意味著,我國房屋市場中的參與者,基本上是信任潛勢資訊釋出時各級政府的說明,以及新建築法規對房屋安全性的背書。這是我國法制體系受一般民眾認同的體現。

數據證明資訊揭露有益社會,政策不應畫地自限

值得強調的是,高潛勢區新、舊屋價格在資訊釋出後,所呈現出的不同變動方向,也表示風險資訊釋出對市場的影響,和政府單位原先所想像的不同。資訊的釋出,不只讓購屋需求由高潛勢區移動到中、低潛勢區,其實也讓購屋需求由高潛勢區中的舊屋移動到同區的新屋,從而推升高潛勢區安全房屋的價格。這意味著,即使房屋位於高潛勢區,只要有妥善的應對措施,並得到認證,是會受到市場的獎勵;資訊釋出後,在高潛勢區新、舊房屋所拉開的價格差距,便可說是市場對應對措施的評價。

檢視實際交易數據,我們的結論是:資訊揭露對社會整體是有益的,民眾會理性判斷,並不會造成市場恐慌。2008年的一個調查也指出,在台灣,土壤液化風險的揭露,會讓接受到訊息的民眾更願意採取積極的減災措施。我們的觀察則指出,揭露風險並不會讓房價暴跌,反而能讓不動產依照其安全程度重新得到正確的評價,即使是位於高風險區的房屋,只要有適當的減災措施,價格甚至還會上揚。因為價格能如實反映,風險揭露加上價格誘因,應該會讓民眾更有意願採行減災措施。有鑑於此,對身處環太平洋地震帶的台灣,政府對於地震風險資訊的調查與揭露,不應再繼續以房價為理由,投鼠忌器。

附註

有興趣進一步了解相關研究的讀者,可參考以下研究:

  1. Sher, Chien-Yuan, Nai-Wei Chen, Yu-Hsi Liu, and Ryan H. Murphy (2021). “The Impact of Soil-Liquefaction Information Disclosures on Housing Prices: Evidence from Kaohsiung, Taiwan,” Japanese Economic Review, 72(2), 217-241. https://doi.org/10.1007/s42973-020-00048-6.
  2. 呂哲源、江穎慧、張金鶚(2019),“土壤液化潛勢區公布對房價之影響”。《都市與計劃》,46(1),33-59。https://doi.org/10.6128/CP.201903_46(1).0002.
  3. 周士雄、李永龍、廖采崡(2008),“土壤液化災害風險揭露程度之研究”。《台灣公共工程學刊》,4(4),23-34。

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